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quinta-feira, 28 de março de 2024

O Centro de Dourados: Riscos e Oportunidades, por Mário Tompes

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18/07/2014 18h48 – Atualizado em 18/07/2014 18h48

O Centro de Dourados: Riscos e Oportunidades, por Mário Tompes

Mário Cezar Tompes da Silva*

O centro de uma cidade por se constituir no principal foco de concentração de infraestruturas, comércio, serviços, empregos e valorização imobiliária, torna-se o reflexo do dinamismo de uma cidade e, muitas vezes, o símbolo maior do potencial de uma comunidade. Dado o peso decisivo dessa área estratégica ela necessita de um tratamento mais criterioso por parte da comunidade e do poder público.

No entanto, quando voltamos a atenção para o centro de Dourados constatamos que essa parte da cidade vem desde há algum tempo enfrentando obstáculos que representam sérios riscos para sua capacidade de permanecer desempenhando satisfatoriamente o papel de principal foco do dinamismo de nosso espaço urbano.

Um obstáculo já antigo para a plena realização do potencial de desenvolvimento do centro de Dourados é, sem dúvida, o comércio da fronteira. Em decorrência de uma política fiscal mais favorável, o comércio de produtos importados paraguaios funciona na prática como uma zona franca frente a qual não temos competitividade. Desde a muito tempo, essa concorrência desequilibrada vem debilitando a vitalidade do comércio de nossa área central.

No entanto, mais recentemente novo obstáculo emergiu para ampliar os desafios já existentes. A implantação em 2006 do primeiro shopping center de nossa cidade, além de abrir uma nova frente de concorrência para o comércio central, passou a exercer uma força gravitacional que paulatinamente vem atraindo os novos investimentos na área de comércio e serviços para sua redondeza. Além da tendência visível de arrastar para aquela região a implantação de novos empreendimentos, verificou-se também a preferência por concentrar ali investimentos privados de grande porte como foi o caso dos Hipermercados Extra e ABV e da loja de departamentos da Havan. No limite, a possibilidade que se apresenta é a constituição de uma nova área central que evidentemente passará crescentemente a disputar investimentos com o centro tradicional.
Esses desafios, caso não enfrentados adequadamente, podem resultar em um processo de desvitalização do centro tradicional que embora lento é de difícil reversão. A decadência docentrão de São Paulo é um exemplo extremo do que estou me referindo.Na sua forma mais virulenta esse processo se traduz em escassez de clientes, redução de lojistas e desvalorização imobiliária. Isso já aconteceu em outras cidades e se repete sempre que os obstáculos, por não serem superados, se acumulam perigosamente.

Por sorte tal deterioração pode ser evitada quando os principais envolvidos (lojistas, proprietários dos imóveis e o poder público) se mobilizam em projetos de parceria e esboçam uma reação. Soluções viáveis para enfrentar esses obstáculos não faltam.

Por exemplo, uma novidade introduzida, seja pelas megas lojas de departamento do comércio de fronteira, seja pelo shopping e lojas das grandes redes (Havan, Americana) foi a disponibilização para seus clientes de um ambiente de compras com características marcantes: um local atraente, climatizado, limpo, confortável e seguro. Os consumidores se habituam facilmente a esse novo padrão de qualidade e se ressentem de locais de compra que não oferecem uma experiência semelhante.

Porém, no centro, sobretudo no que se refere ao espaço público, o aspecto é de descaso com o bem estar dos frequentadores: calçadas sem padronização, desniveladas, mal conservadas e sujas, com obstáculos diversos que dificultam a circulação dos usuários (totens de lojas, mercadorias expostas no passeio público etc.), lixeiras danificadas e imundas, sinaleiros de pedestres desativados, pontos de ônibus decrépitos, ausência de mobiliário urbano adequado, de paisagismo atraente, de sombreamento, descaso com o pedestre, policiamento insuficiente, transporte coletivo deficiente …A lista é extensa!!!

Esse conjunto de problemas no lugar de produzir um ambiente acolhedor e atraente como o oferecido pelos grandes equipamentos de comércio (shopping e lojas de departamento), recepciona seus frequentadores com a aspereza de um lugar contaminado pelo descaso.
A solução para a superação desse quadro é um projeto de qualificação da área central que a beneficie com algumas das vantagens presentes nos shoppings e assemelhados. Um tal projeto de melhoramento pressupõe padronização e nivelamento das calçadas, artifícios para gerar sombreamento e proteção a fim de amenizar o calor do verão e fornecer abrigo da chuva (marquises generosas, arborização, pergolados etc.), um paisagismo para canteiros centrais e calçadas, mobiliário urbano adequado e espaços de convivência, sinalização para pedestres, um esquema eficiente não apenas de limpeza, mas de manutenção permanente a fim de evitar a deterioração do espaço público. Um tratamento mais condizente para o transporte coletivo a fim de ampliar o acesso ao centro.

Um outro problema presente em nossa área central é o predomínio das edificações horizontais com um ou no máximo dois andares e baixa densidade demográfica. A maior parte corresponde a edifícios térreos que abrigam lojas e serviços. Essa horizontalidade gera um enorme desperdício, na medida que a área central é a mais bem servida de infraestruturas da cidade.Porém, isso significa muita infraestrutura para pouca gente.Uma enorme capacidade ociosa. Ou melhor, desperdício de dinheiro público.

Por outro lado, a verticalização das edificações possibilitaria uma diversificação de usos da área central. A opção mais inteligente seria uma ação conjunta entre poder público e proprietários dos imóveis para a adoção de uma verticalização moderada dos prédios existentes no centro. A construção de edifícios com um gabarito de até cinco andares possibilitaria conjugar as atividades de comércio e serviços no térreo com a função residencial nos andares subsequentes.

São várias as vantagens decorrentes dessa opção. Os novos moradores ampliariam o contingente de clientes para o comércio da área central dinamizando-o intensamente. Parcela dos comerciários teria a possibilidade de residir próximo de seu local de emprego, reduzindo a necessidade de deslocamento a partir de bairros distantes. Isso teria um impacto na redução dos gastos de transporte desses comerciários, como também repercutiria positivamente na redução do fluxo de trânsito na cidade.

Por fim, o surgimento de um novo contingente de moradores incrementaria substancialmente a circulação das pessoas nas ruas, inclusive a noite, quando a área central torna-se deserta. Isso, além de ampliar a clientela para atividades noturnas como bares e restaurantes, funcionaria como um antídoto eficaz para inibir a prostituição que atualmente marca presença no centro em função de sua transformação em um espaço morto e deserto ao anoitecer.

Professor de planejamento urbano da UFGD. E-mail: [email protected]

O Centro de Dourados: Riscos e Oportunidades, por Mário Tompes

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