Dourados: É melhor crescer para cima ou para os lados?
04/04/2017 16h02 – Mario Tompes
Dourados apresenta uma surpreendente peculiaridade. Embora já tenha alcançado, segundo o IBGE, uma população de mais de 215 mil habitantes e se convertido no segundo maior centro urbano do Estado, tem apresentado escassa vocação para o crescimento verticalizado, em outras palavras, para erguer torres elevadas, seja de apartamentos, seja de escritórios.
A atrofia da verticalização da cidade fica patenteada na sua área central, particularmente na sua principal avenida – Marcelino Pires – onde se concentra a mais importante porção de seu comércio, serviços e infraestruturas. Ao longo de 7,5 km dessa artéria vital há um único edifício de porte diferenciado, ainda assim alcança um gabarito de modestos doze pavimentos (aproximadamente 36 m de altura).
Essa escassez de edificações verticalizadas adquire maior visibilidade quando comparamos Dourados com outras cidades de porte semelhante (Presidente Prudente-SP, Cascavel-PR, Novo Hamburgo-RS etc.). O horizonte urbano dessas cidades, fortemente marcado por um aglomerado de torres, demonstra que estes centros têm investido consistentemente no crescimento para cima. E eles estão corretos!
Para levar adiante seu processo de expansão, as cidades se veem frente a duas opções: crescer para cima ou crescer para os lados. Infelizmente, por muito tempo, Dourados, através de uma legislação restritiva, desestimulou o crescimento para cima e ao fazê-lo induziu a expansão horizontalizada. A partir de 1979, a Lei do Uso do Solo da cidade estabeleceu um limite de seis pavimentos para as edificações. Somente em 1986 o gabarito máximo foi elevado, mas para tão somente doze pavimentos. Essa interdição perdurou até 2012, quando finalmente esse controle foi flexibilizado.
Esse extenso período de 33 anos de contenção das edificações verticais gerou duas consequências. Em primeiro lugar, os entraves à verticalização desencorajaram as iniciativas de investimentos em edifícios de porte. Nesse período, salvo algumas poucas exceções, a verticalização se resumiu a construção de predinhos de quatro pavimentos.Como resultado, as empresas construtoras não desenvolveram uma cultura, não acumularam knowhow de edificação de torres. Em segundo lugar, na atualidade essa herança persiste por inércia, apesar das restrições legais já terem desaparecido.
O resultado disso é que o setor imobiliário douradense, um dos principais motores da expansão da cidade, consolidou e reproduz até hoje uma cultura de promoção de loteamentos, e mais recentemente condomínios fechados horizontalizados. Essa prática vem definindo para Dourados um crescimento predominantemente extensivo. Esse padrão de crescimento impõe custos progressivos para o conjunto da comunidade. Ele desloca as áreas residenciais para lugares cada vez mais distantes do centro e amplia continuamente as distâncias dos deslocamentos. Também pressiona o caixa depauperado da Prefeitura ao obrigá-lo a aumentar seus investimentos em novos serviços nessas áreas distantes, apesardesses serviços já se encontrarem disponíveis na área central e nos bairros consolidados.
Quando uma cidade prioriza um padrão extensivo de crescimento, ela está renunciando às vantagens únicas da verticalização urbana. Os prédios possuem o dom de multiplicar várias vezes o espaço de um lote urbano. Onde antes era possível erguer apenas uma residência, um edifício pode reunir, no mesmo lote, quarenta, por vezes oitenta apartamentos. Quando deixamos a verticalização em segundo plano, promovemos a escassez da oferta e o permanente aumento de preços das moradias. Nesse sentido, é didático compararmos a diferença de valores dos imóveis em Dourados e Campo Grande. O preço dos imóveis na capital é reconhecidamente menor. Isso se deve, em boa medida, ao vigor do processo de verticalização de lá que permite uma oferta de moradias com uma amplitude que não desfrutamos aqui. A altura é a forma mais eficiente de mantermos, não apenas os preços dos imóveis, mas a própria cidade mais acessíveis às pessoas.
Além disso, a verticalização ao promover um crescimento para cima e não para os lados, permite que a cidade se desenvolva sem se espalhar, torna o espaço urbano mais denso e compacto. Favorece uma maior proximidade e interação entre as pessoas. Aproxima todos de seus empregos e serviços, reduz a necessidade de grandes deslocamentos e poupa combustível. Combate também a praga do congestionamento de tráfego que inferniza a vida contemporânea, além de viabilizar e tornar mais rentável o transporte coletivo.
Infelizmente o rumo do atual modelo de expansão urbana de nossa cidade aponta para uma direção diversa da cidade compacta. Por sorte,a tendênciade crescimento extensivo de Dourados e os prejuízos que gera não são um processo irreversível. Sua eventual reversão, contudo, exigirá uma postura mais engajada do planejamento urbano municipal. É o momento do planejamento funcionar como um provocador da transformação do padrão de crescimento urbano douradense.
*Professor de Planejamento Urbano da Universidade Federal da Grande Dourados – UFGD. E-mail: [email protected]
